Wohntraum auf fremdem Boden: Warum das Erbbaurecht eine Renaissance feiern könnte?
Posted by PM-Ersteller - 18/03/26 at 01:03:20 p.m.Hauseigentum ohne Grundstückskauf? Das Erbbaurecht kann Wohneigentum bezahlbar machen. Warum das „Eigentum auf Zeit“ gerade jetzt für junge Familien eine echte Finanzierungs-Alternative ist.
Bad Soden, 18.03.2026 – In den glänzenden Broschüren der Bauträger und den gängigen Immobilienportalen scheint die Welt oft zweigeteilt: Hier der stolze Grundstückseigentümer, dort der Mieter. Doch es existiert ein juristisches Modell, das fast 100 Jahre lang als „Eigentum zweiter Klasse“ belächelt wurde und nun, in Zeiten hoher Bodenpreise und steigender Zinsen, eine bemerkenswerte Rückkehr feiert. Das Erbbaurecht trennt das Haus vom Grundbesitz und bietet damit einen Hebel, der den Traum von den eigenen vier Wänden für viele Familien überhaupt erst wieder in greifbare Nähe rückt. Wer sich darauf einlässt, kauft lediglich das Gebäude und „mietet“ das Grundstück für einen Zeitraum von meist 75 oder 99 Jahren gegen einen monatlichen Erbbauzins meist von kirchlichen oder kommunalen Eigentümern. Mache Städte und Gemeinden fördern hierbei Familien mit niedrigen Erbbauzinsen.
Der entscheidende Vorteil liegt auf der Hand: Die Finanzierungssumme sinkt, da der oft sechsstellige Betrag für den nackten Boden nicht aufgebracht werden muss. Das spart nicht nur Zinsen bei der Bank, sondern schont das Eigenkapital für die eigentliche Bauqualität. Doch wo Licht ist, ist auch Schatten, und wer sich für ein Erbbaurecht entscheidet, muss die Spielregeln kennen. So berechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer kurioserweise nicht nur auf den Kaufpreis des Hauses, sondern addiert den kapitalisierten Wert der zukünftigen Zinsen hinzu – eine steuerliche Hürde, die viele Käufer kalt erwischt. Zudem ist die Kopplung des Zinses an die Inflation über Wertsicherungsklauseln heute Standard, was eine langfristige Kalkulation der Kosten unabdingbar macht.
„In meiner über 50-jährigen Tätigkeit am Immobilienmarkt habe ich das Erbbaurecht stets als ein hocheffizientes, aber oft missverstandenes Instrument erlebt“, erklärt Harald Blumenauer von Blumenauer Immobilien. „Es ist kein Buch mit sieben Siegeln, sondern eine strategische Entscheidung: Man erkauft sich Liquidität, muss aber im Gegenzug die langfristige Bindung an den Grundstückseigentümer professionell managen.“
Kritisch wird es für Käufer, wenn sie eine Bestandsimmobilie auf Erbpacht erwerben, deren Vertrag nur noch wenige Jahrzehnte läuft. Hier droht die Finanzierungsfalle, da Banken meist verlangen, dass Kredite deutlich vor Ablauf der Pacht getilgt sind. In solchen Fällen ist die Moderation zwischen Käufer und dem oft kirchlichen oder kommunalen Eigentümer durch einen versierten Immobilienmakler entscheidend, um durch eine Vertragsverlängerung, die sogenannte Prorogation, die Marktfähigkeit des Objekts wiederherzustellen. Wer diese Klippen umschifft, findet im Erbbaurecht jedoch eine solide Basis für den privaten Vermögensaufbau, die gerade in Hochpreisphasen eine kluge Antwort auf die starren Regeln des klassischen Immobilienmarktes darstellt. Am Ende bleibt die Erkenntnis, dass man nicht zwingend jeden Quadratmeter Erde besitzen muss, um sich in den eigenen vier Wänden zu Hause zu fühlen.
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Blumenauer Immobilien
Herr Harald Blumenauer
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Die Marke Blumenauer steht für jahrzehntelange Erfahrung, hohe Professionalität und tiefes Marktverständnis im Immobilienbereich. Neben der klassischen Tätigkeit als Makler und Berater begleitet das Unternehmen private und gewerbliche Kunden von der ersten Idee bis zum erfolgreichen Vertragsabschluss.
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Erbpachtimmobilien als Alternative beim Immobilienkauf
Posted by PM-Ersteller - 21/10/20 at 08:10:23 a.m.Warum Wohnungen und Häuser im Erbbaurecht jetzt interessant sind
Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren vor allem in urbanen Regionen stark angestiegen. Voraussichtlich wird die kurzzeitige Unsicherheit an den Immobilienmärkten aufgrund der Corona-Situation auch keinen realen Rückgang bewirken. Wer den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen will, wird daher im Allgemeinen nicht darum herumkommen, tief in die Tasche zu greifen. Manch einer frägt deshalb, ob es nicht Möglichkeiten gibt, günstiger zum Immobilienbesitzer zu werden. Hier ist die sogenannte Erbpacht vielleicht das passende Modell.
Was ist Erbpacht?
Bei der Erbpacht bzw. dem Erbbaurecht wird das Grundstück nicht mitgekauft, sondern nur gepachtet. Dem Immobilienkäufer gehört also nach dem Erwerb das Haus oder die Wohnung, nicht aber das Grundstück. Das Grundstück verbleibt beim Erbpachtgeber, der vom Besitzer des Hauses oder der Wohnung monatlich eine Pacht für die Nutzung des Grundstücks erhält. Für dieses Arrangement wird ein Erbpachtvertrag abgeschlossen, der meist für eine Dauer zwischen 50 oder 99 Jahren angelegt ist. Nach Ablauf des Vertrages geht die Immobilie an den Erbbaurechtsgeber über, der den ehemaligen Besitzer normalerweise mit zwei Dritteln des Gebäudewerts dafür entschädigen muss.
Geringerer Kaufpreis
Weil das Grundstück beim Immobilienkauf im Fall der Erbpacht nicht mitgekauft wird, fallen beim Erwerb bedeutend geringere Kosten an. In der Regel kosten Erbpachtimmobilien beim Kauf zwischen 25 und 50 % weniger als vergleichbare konventionelle Immobilien mit Grundstück. Für manche Kaufinteressenten ist die Erbpacht daher manchmal die beste oder sogar einzige Möglichkeit, den Traum vom Eigenheim zu realisieren, ohne in unverhältnismäßige Schulden zu geraten. Manchmal ist es aber auch so, dass in bestimmten Gebieten, in die man ziehen möchte, nur Immobilien auf Erbpacht verfügbar sind. Auch dann wird man sich mit dem Erbbaurecht auseinandersetzen.
Schlüsselfrage: Wie hoch ist die Gesamtbelastung?
Fast wichtiger als die Frage, ob man kurzfristig beim Kauf etwas Geld sparen kann ist aber, ob man mit dieser Variante auch auf Dauer günstiger fährt. Tatsächlich zahlt man beim Erwerb einer Erbpachtimmobilie zunächst einmal deutlich weniger. Auf der anderen Seite zahlt man aber über den gesamten Vertragszeitraum eine monatliche Erbpacht, die sich über die Jahre ebenfalls zu einer ansehnlichen Summe entwickelt. Vor einem Kauf sollte man daher die Gesamtkosten für den Erwerb einer Erbpachtimmobilie und einer Immobilie mit Grundstück auf lange Sicht direkt miteinander vergleichen.
Bei einer konventionellen Immobilie mit Grundstück muss beim Kauf insgesamt ein deutlich höherer Kredit aufgenommen und getilgt werden, da der Kaufpreis im Vergleich ja höher ist. Die Tilgung benötigt mehr Zeit und kann zudem teurer werden als vorhergesehen, vor allem, falls sich die Zinsen erhöhen sollten. Deswegen kann sich eine Erbpachtimmobilie auf lange Sicht auch unter Einbezug der monatlich zu zahlenden Erbpacht als die günstigere Variante herausstellen. Bei dauerhaft sehr günstigen Bauzinsen rechnen sich dagegen unter Umständen Immobilien mit Grundstück auf lange Sicht besser. Speziell bei Erbpachtimmobilien ist es daher wichtig sich den Einzelfall genau anzusehen und die jetzigen und künftigen Kosten genau zu kalkulieren.
Erbpachtimmobilien sind in einigen Fällen ein sehr gutes Geschäft, in anderen nicht. Deswegen sollte man, wenn es um Erbpacht geht, immer einen kompetenten Spezialisten oder Makler hinzuziehen, der Gelegenheiten und eventuelle Fallstricke erkennt und den tatsächlichen Wert einer solchen Immobilie richtig einschätzen kann.
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Das Münchner Maklerbüro startete im August 1994 mit dem Immobilienverkauf. Nach über 22 Jahren am Rotkreuzplatz, ist es seit 2017 in der Nymphenburgerstraße in der Maxvorstadt ansässig. Es hat sich auf die Vermarktung von Wohnimmobilien im Großraum München spezialisiert. Seit Bestehen wurden über 1.100 Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke an solvente Käufer vermittelt. Der Münchner Immobilienmakler arbeitet unter anderem mit externen Finanzierungsberatern zusammen, präsentiert alle Angebote auf sieben verschiedenen Internetplattformen und geht auch mal neue Wege in der Vermarktung von Immobilien. Telefonische Erreichbarkeit ist 7 Tage die Woche sichergestellt. Ansprechpartner für Immobilienverkäufer ist Herr Rainer Fischer.
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