Mieterhöhung: Berliner Landgericht kippt Mietspiegel

Mitten in die Forderungen von Demonstranten, den Wohnungskonzern Deutsche Wohnen zu enteignen, gibt das Berliner Landgericht der Tochterfirma Gehag Recht und kippt de facto den Mietspiegel

Das Berliner Landgericht hat zugunsten einer Tochterfirma (Gehag) des größten Berliner Wohnungseigentümers Deutsche Wohnen SE entschieden: Der Konzern darf bei der Mieterhöhung den Berliner Mietspiegel ignorieren

Gerade ein paar Tage ist es her, dass zehntausende Menschen auf die Straßen gegangen sind (#Mietenwahnsinn) und die Enteignung der Deutschen Wohnen & Co gefordert haben. Mitten in die aufgeheizte Stimmung hinein, hat das Berliner Landgericht jetzt der Gehag, einer Tochterfirma des Wohnungskonzerns Deutsche Wohnen, Recht gegeben, die einen Mieter auf die geforderte Mieterhöhung verklagt hatte (AZ: 63 S 230/16). Damit hat das Gericht quasi den örtlichen Mietspiegel aus dem Jahr 2015 für ungültig erklärt.

Der Berliner Mietspiegel ist seit langem umstritten. Das Wohnungsunternehmen Deutsche Wohnen hat in der Vergangenheit für einige Wohnungen die Mieten nicht nach Berliner Mietspiegel angepasst, sondern durch das Heranziehen von Vergleichswohnungen. Einer dieser Fälle ist vor Gericht gelandet. Das Landesgericht Berlin hat nun in letzter Instanz entschieden.

Michael Zahn, Chef der Deutsche Wohnen, hat jüngst in einem Interview mit der Tageszeitung taz erklärt, dass die Deutsche Wohnen nicht gegen den Mietspiegel an sich klage. Vielmehr halte er den Berliner Mietspiegel für nicht rechtssicher und kritisiere diesen in seiner jetzigen Form. Nun hat die Deutsche Wohnen im Rechtsstreit mit einem Mieter um eine Mieterhöhung vor dem Berliner Landgericht gewonnen und kann damit eine Mietanpassung oberhalb der Mietspiegelgrenze durchsetzen. Wie der Tagesspiegel berichtet, hat das Gericht seine Entscheidung damit begründet, dass der Berliner Mietspiegel „keine geeignete Schätzgrundlage“ für die Miethöhe der Wohnung liefere. Außerdem habe der Sachverständige nach Ansicht des Gerichtes die Bewertung der Miethöhe für die betroffene Wohnung aufgrund von Vergleichswohnungen nachvollziehbar darlegen können.

Mehr dazu unter: https://www.hausverwaltung-koeln.com/berlin-landgericht-kippt-mietspiegel/

Hintergrund: Was ist der Mietspiegel?
Der Mietspiegel gibt sowohl Ihnen als Vermieter als auch den Mietern die Möglichkeit, die Miethöhe nach allgemeingültigen Grundsätzen zu gestalten.

Im Mietspiegel sind Daten mit detaillierten Informationen zur Gemeinde erhältlich, woraufhin Sie Mieterhöhungen durchsetzen können. Er hat jedoch erstmal dann eine nur geringe Bedeutung, wenn es sich um eine Neuvermietung handelt. Hier dürfen Sie frei nach „Angebot und Nachfrage“ den Mietpreis festlegen, wobei Sie immer darauf achten sollten, keinen Wucher zu betreiben. Davon wird ausgegangen, wenn der Mietpreis 50 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und man Ihnen nachweist, die Unerfahrenheit des Mieters ausgenutzt zu haben. Im Endeffekt ist der Mietvertrag dann nichtig, es drohen Erstattungen an den Mieter. Beachten Sie auch § 5 WiStrG, wonach mit Sanktionen gerechnet werden muss, wenn bereits 20 Prozent überschritten werden. In der Praxis gibt es dieses Problem allerdings nur dort, wo Wohnungsnot herrscht. Haben Sie Eigentum in begehrten Lagen, sind Sie relativ sicher. Gesetzlich wird zwischen einfachem und qualifizierten Mietspiegel unterschieden. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, müssen Sie auch auf diesen Bezug nehmen.

Einfacher Mietspiegel
Bislang kannte das Gesetz nur eine Form des Mietspiegels, der in § 2 Abs. 2 MHG als „Übersicht über die üblichen Entgelte in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist“ definiert wurde. Diese Form des Mietspiegels hat der Gesetzgeber jetzt in § 558 c BGB festgeschrieben, er wird als einfacher Mietspiegel bezeichnet. Er wird entweder von der Gemeinde oder sogenannten „Mietinteressenvertretern“ erstellt und alle zwei Jahre aktualisiert, also an die tatsächliche Marktentwicklung angepasst.

Qualifizierter Mietspiegel
Darüber hinaus hat der Gesetzgeber einen qualifizierten Mietspiegel vorgesehen, der in § 558 d BGB definiert wird. Danach ist ein qualifizierter Mietspiegel ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Vom einfachen Mietspiegel unterscheidet sich der qualifizierte Mietspiegel dadurch, dass er zum einen wegen der erforderlichen wissenschaftlichen Erstellung eine erhöhte Gewähr der Richtigkeit und Aktualität der Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete bietet und zum anderen wegen der zusätzlich nötigen Anerkennung durch die Gemeinde oder durch die Interessenvertreter von Mieter- und Vermieterseite auch breite Akzeptanz ausdrückt. Zudem ist er alle vier Jahre vollständig neu zu erstellen.

Welche Auswirkung hat das Gerichtsurteil für die steigenden Mieten bundesweit?
Welche Auswirkungen dieses Urteil des Berliner Landgerichts zugunsten des Wohnungskonzerns in den nächsten Jahren haben wird, lässt sich aktuell noch nicht absehen, aber direkt im Anschluss an das letztinstanzliche Urteil wurde gefordert, das der Gesetzgeber hier Klarheit schaffe. Denn die Renditechancen, die sich aus dem Mieterhöhungspotenzial ergeben durch den Einsatz von Gutachten, sind beträchtlich. Auch andere Firmen könnten sich auf das Urteil berufen und dem Vorbild folgen. Und in Deutschland gibt es davon mit der Vonovia, TAG, Patrizia usw. eine ganze Reihe börsennotierter milliardenschwerer Konzerne.

Und ob sich daraus auch deutschlandweit Vorteile für die vielen privaten Vermieter ergeben, lässt sich am besten im Gespräch mit Fachleuten von einer Hausverwaltung klären, die alle relevanten Aspekte der Immobilien Verwaltung abdeckt, wie die Hausverwaltung, Immobilienverwaltung, und die Hausgeldabrechnung. Das gilt nicht nur für an privat vermietete Wohnungen (Mietverwaltung Köln & Wohnungsverwaltung ), sondern auch bei der Gewerbeverwaltung, WEG-Verwaltung, &  Sondereigentumsverwaltung.

Für den Großraum Köln und Umgebung (auch in Kürten, Engelskirchen, Bedburg, Altenberg, Wermelskirchen, Sankt-Augustin, Bonn, Odenthal, Burscheid, Hilden, Rösrath, Bensberg, Solingen, Rommerskirchen, Dormagen, Overrath, Siegburg, Troisdorf, Pulheim, Monheim, Langenfeld, Weilerswist, Leverkusen, Kerpen, Hürth, Frechen, Euskirchen, Erftstadt, Bruehl, Bergisch-Gladbach & Bergheim ) bietet sich hier etwa die hausverwaltung-koeln.com an.

Mehr Infos:
https://www.hausverwaltung-koeln.com/berlin-landgericht-kippt-mietspiegel/
https://www.hausverwaltung-koeln.com/vermieterlexikon/mietspiegel/
https://www.hausverwaltung-koeln.com/vermieterlexikon/mieterhoehung/

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> Abgrenzung zwischen wettbewerbsrechtlicher und datenschutzrechtlicher Einwilligung
> Was muss in die Datenschutzhinweise?
> Scoial Media und Cloud-Computing – wichtige Regelungen auf einen Blick
> Safe Harbor und EU-US Privacy Shield
> EU-Standardvertragsklauseln – Binding Corporate Rules gemäß Art. 47 DSGVO

Datenschutz im HR-Management: Umgang mit Mitarbeiterdaten
> Mindestanforderungen an die Verarbeitung von Mitarbeiterdaten
> Beschäftigtendatenschutz nach Art. 88 DSGVO
> Neue Erlaubnistatbestände – Was gilt für Betriebsvereinbarungen?
> Nutzung und Kontrolle von Kommunikationsmitteln, wie E-Mail, Internet & Co.
> Betriebliches Eingliederungsmanagement
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Alte Führerscheine müssen umgetauscht werden. Diese Fristen sind zu beachten.

Die Tage des alten auf Lebzeit ausgestellten Führerscheins sind gezählt – bis spätestens 2033 müssen sie schrittweise gegen neue EU-Führerscheine ausgetauscht werden. Hier die Details.

BildBetroffen sind davon nicht nur die alten Papier-Führerscheine der Bundesrepublik und der DDR, sondern auch die bis zum 18.01.2013 ausgestellten Führerscheine im Scheckkartenformat. Verantwortlich für den Umtausch sind die jeweiligen Inhaber selbst.

Welche Fristen gelten für den Umtausch?

Für ältere Führerscheine, erstellt vor dem 31.12.1998, soll das Geburtsdatum des Inhabers über die Frist entscheiden.

Für Führerscheine, die ab dem 01.01.1999 bis zum 18.01.2013 ausgestellt wurden, ist das Geburtsjahr des Führerscheininhabers maßgeblich für den Ablauf der Umtauschfrist.

Dabei sollen die folgenden Regeln und Fristen gelten:

1. Führerscheine, die bis einschließlich 31.12.1998 ausgestellt wurden:

Geburtsjahr des Führerscheininhabers / Datum, bis zu dem der Führerschein umgetauscht werden muss

vor 1953 / 19.01.2033
1953-1958 / 19.01.2022
1959-1964 / 19.01.2023
1965-1970 / 19.01.2024
1971 oder später / 19.01.2025

2. Führerscheine, die ab dem 01.01.1999 bis zum 18.01.2013 ausgestellt wurden:

Ausstellungsjahr des Führerscheins / Datum, bis zu dem der Führerschein umgetauscht werden muss

1999-2001 / 19.01.2026
2002-2004 / 19.01.2027
2005-2007 / 19.01.2028
2008 / 19.01.2029
2009 / 19.01.2030
2010 / 19.01.2031
2011 / 19.01.2032
2012-18.01.2013 / 19.01.2033

Betroffen sein werden schätzungsweise etwa 15 Millionen Papierführerscheine und weitere 28 Millionen Plastik-Führerscheine.

Ab dem 18.03.2019 haben die Führerscheine künftig ein Mindesthaltbarkeitsdatum von 15 Jahren.

Personen mit Geburtsjahrgang vor 1953 sind vom vorgezogenen Umtausch ausgenommen.

Eine neue Prüfung oder ein Eignungstest sind für die Auto- und Motorradführerscheine nicht erforderlich. Die Kosten für den Umtausch werden sich auf ca. 25,00 EUR belaufen.

Wichtig: Das „Verfallsdatum“ gilt nur für das Dokument selbst, den Führerschein. Die Fahrerlaubnis, also die Berechtigung zum Führen von Kraftfahrzeugen im erteilten Umfang, verfällt aber nicht. Wer seinen Führerschein nicht umtauscht, riskiert ein Verwarnungsgeld in Höhe von 10,00 EUR. Wer nach der Umtauschfrist jedoch mit einem alten LKW- oder Busführerschein fährt, muss mit deutlich ernsteren Konsequenzen rechnen.

Zuständig für den Umtausch ist die Fahrerlaubnisbehörde am Wohnsitz des Inhabers. Für den Umtausch benötigt man neben den 25,00 EUR seinen Personalausweis oder Reisepass. Außerdem muss ein biometrisches Passfoto mitgebracht werden.

Zum Autor: Rechtsanwalt Udo Reissner ist als ADAC-Vertragsanwalt, Fachanwalt für Verkehrsrecht und als Strafverteidiger kompetenter Ansprechpartner für Fragen rund um das Verkehrsrecht, insbesondere das Verkehrsstrafrecht. Für mehr Infos siehe Fachanwalt Verkehrsrecht Augsburg.

Verantwortlicher für diese Pressemitteilung:

Rechtsanwälte Reissner Ernst & Kollegen – Augsburg / Starnberg
Herr Rechtsanwalt Udo Reissner
Schaezlerstraße 13 1/2
86150 Augsburg
Deutschland

fon ..: 0821 9079797
fax ..: 0821 3433665
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Die Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte der Kanzlei Reissner Ernst & Kollegen in Augsburg und Starnberg stehen als Anwalt, Fachanwalt, ADAC-Vertragsanwalt, Strafverteidiger oder Scheidungsanwalt für Kompetenz und Qualität auf vielen Rechtsgebieten. Dazu zählen insbesondere die Interessenschwerpunkte
– Strafrecht und Strafverteidigung, Strafverteidiger-Notdienst (7 Tage / 24 Stunden)
– Eherecht, Ehevertrag und Familienrecht,
– Verkehrsrecht, Verkehrsstrafrecht und Bußgeldverfahren,
– Erbrecht, Erbvertrag, vorweggenommene Erbfolge, Todesfallverfügungen,
– Betreuungsrecht, Betreuungsverfügung, Vorsorgevollmacht, Patientenverfügung,
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– Wohnungseigentumsrecht, Baurecht und Immobilienrecht,
– Arbeitsrecht für Arbeitnehmer und Arbeitgeber
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Zur oftmals vernünftigeren und kostengünstigeren Beilegung von Auseinandersetzungen bietet die Kanzlei professionelle Mediation an, beispielsweise in Familienstreitfällen und bei geschäftlichen Meinungsverschiedenheiten.

Die Rechtsanwälte Reissner Ernst & Kollegen betreuen Privatpersonen, Unternehmen und Körperschaften.

Prägend für jeden Anwalt und jede Anwältin dieser Kanzlei sind das persönliche Verhältnis zu den Mandanten, großes Engagement und hohe Einsatzbereitschaft für die Rechte und Interessen der Mandanten.

Sich im Recht fühlen, nützt oft wenig. Recht bekommen, darauf kommt es an. Mit diesem Ziel den privaten und gewerblichen Mandanten dafür ein guter Anwalt zu sein – darauf haben sich die Rechtsanwälte Reissner Ernst & Kollegen in Augsburg und Starnberg verpflichtet.

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